「新耐震基準なら安心」は間違いです

「新耐震基準だから大丈夫ですよね？」。相談を受けていると、こう聞かれることがよくあります。逆に、「旧耐震だからやめた方がいいですよね？」という聞き方をされることも同じくらい多いです。

先に結論から言うと、どちらの聞き方も、少し危ういと思っています。

新耐震・旧耐震は、あくまで「構造」と「年代」の話

新耐震基準というのは、1981年6月以降に建築確認を受けた建物に適用されている基準のことです。震度6強〜7程度の地震でも「倒壊しない」ことを目標に作られています。

耐震等級という指標もあります。等級1が現行の耐震基準相当、等級2はその1.25倍、等級3は1.5倍の強さとされていて、地盤の状態とあわせて確認しましょう、というのが一般的な解説記事の型です。

これらの説明、間違ってはいません。ただ、新耐震・旧耐震というのは、建てられた年代と、構造の話でしかないんですよね。法律の適用時期によって耐震の考え方は変わりますが、あくまで構造のみの話です。

「倒壊しない」は、人命を守るための最低ラインです

ここが今回、いちばん伝えたいところです。

新耐震基準が目標にしているのは「倒壊しない」ことであって、「無傷でいられる」ことではありません。人命を守るための最低ラインであり、地震後も資産として、生活の場として問題なく使い続けられるかどうかを保証するものではないんです。

ちなみに、「新耐震基準でも倒壊する」という話をよく見かけますが、これは詳しく調べると熊本地震のデータでは木造戸建てが中心の話です。鉄筋コンクリート造・鉄骨造のマンションについては、新耐震基準以降の建物の倒壊はほぼありませんでした。なので「マンションも倒壊するかもしれない」と煽るのは正確ではありません。最近のマンションは耐震性能も良く、構造的に無理をしている建物でない限り、そこそこの耐震性を持っています。

問題は、そこではないんです。

住宅は住む場所です。屋根と壁があるだけでは、満足に生活しているとは言えません。そこに住む方々が不自由なく生活を続けられる基盤を確保し、維持し続けることが必要になります。カタログやスペックは分かりやすいのですが、そこだけで判断するのは、正直かなり危険だと思っています。

マンション特有の盲点：専有部が無事でも、住めなくなることがある

マンションは、この状況が十分に起こり得ます。

ニュースでよく見るのは、電気設備室への浸水による設備機能の停止、長周期地震によるエレベーターの停止、配管関係の損傷、受水槽の破損による給水停止、といったところです。

これらは、耐震性能の話ではありません。建築設備や機械の話は、構造とは別の軸で考える必要があります。バックアップの有無、破損時の代替手段、メンテナンスのしやすさ。設計士がそこまでしっかり考えているかどうかという、設計思想の問題です。

専有部の構造がどれだけしっかりしていても、電気・水・エレベーターが止まれば、そこでの生活は成り立たなくなります。これは戸建てにはない、集合住宅特有の脆弱性だと思っています。

検討段階でも確認できるポイント

とはいえ、専門的な設備の話を、検討段階でどこまで確認できるのか、と思われるかもしれません。実は、素人でも確認できるポイントはいくつかあります。

電気設備室の位置。防災センターの有無（なければ、何かあったときに駆けつけ員が来る体制になっているか）。非常用発電機の有無と、その容量。そして、その発電機が共用部だけでなく、専有部にまで電気を供給する設計になっているか。防災備品が確保されているか。

ハード（設備そのもの）とソフト（運用体制）の両方を見る必要があり、正直、地味な確認作業です。ただ、耐震基準という分かりやすい数字だけを見て安心するより、こうした地味な部分にこそ、その物件の「本当の備え」が表れると思っています。

まとめ

新耐震基準は、あくまでスペック表の一項目です。「新耐震だから安心」「旧耐震だからダメ」という判断は、構造という一つの側面だけを見ていて、そこで実際に生活を続けられるかどうかという、もっと大事な問いには答えていません。次に物件を検討するときは、耐震基準の年号だけでなく、設備のバックアップ体制まで、少し覗いてみてほしいと思います。